Создание ТСЖ

Шаг 1

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - п.1 ст.135 ЖК РФ

 

Шаг 2

Некоммерческая организация - юридическое лицо

 

Шаг 3

Объединение собственников помещений в МКД

 

Шаг 4

Имущество ТСЖ не включает в себя имущество собственников жилья

 

Шаг 5

Цели создания ТСЖ - п. ст.135 ЖК-РФ:

- для совместного управления комплексом недвижимого имущества;

- для обеспечения эксплуатации этого комплекса;

- для владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме

  (только в пределах установленных законодательством)

 

Шаг 6

Создание ТСЖ - регистрация юридического лица (п. З, ст. 136 ЖК РФ)

(регистрация комплекса недвижимого имущества не происходит!)

  1. Общее собрание собственников правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов (п.2 ст.135, п.1 ст. 136, ст. 45-48 ЖК РФ).
  2. Решение о создании ТСЖ принято, если за него проголосовало более 50% голосов от общего числа голосов собственников (ст. 136 ЖКРФ).
  3. Число членов ТСЖ, приятых по их заявлениям (ст. 143 ЖК РФ), должно быть более 50% собственников в МКД (п. З ст. 135 ЖК РФ).
  4. Устав принимается более 50% голосов от общего числа голосов собственников (п.2 ст. 135 ЖК РФ).
  5. ТСЖ создается на неограниченный срок, если иное не установлено уставом ТСЖ (п.4 ст. 135 ЖК РФ).

 

Шаг 7

Количество голосов определяется исходя из размера общей площади принадлежащего собственнику жилого помещения, например:

1 кв.м. = 1 голос;

Общ. пл. МКД =100 голосов, тогда i-ый собственник обладает:

100*общ. пл. i-ro помещения / Общ. пл. МКД (голосов)

 

Шаг 8

Количество собственников помещений в МКД более или равно 2.

 

Шаг 9

В одном ТСЖ могут быть:

(признак - компактно расположенное общее имущество)

1. Один МКД, в котором не менее 2-х помещений и не менее 2-х собственников (пп.1 ст. 136 ЖК РФ).

2. Несколько МКД, расположенные на общем земельном участке (пп.1 п.2 ст. 136 ЖК РФ).

3. Несколько МКД, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу с общей инженерно-технической или иной инфраструктурой (пп.1 п. 2 ст.136 ЖК РФ).

4. Несколько индивидуальных, блочных МКД имеющие общий или смежные земельные участки с общей инженерно-технической или иной инфраструктурой (пп.2 п.2 ст. 135 ЖК РФ).

5. Строящийся (строящиеся) МКД в котором ТСЖ создается лицами, которым будет принадлежать право домовладения (право собственности на помещения в этом доме (домах) (ст. 139 ЖК РФ).

 

 

Преимущества ТСЖ, как способа управления

 

1. ТСЖ - законный представитель собственников помещений, который решает все вопросы с ОМС, УО, РСО

- не требуется проведения общих собраний собственников для решения отдельных вопросов. Все вопросы оперативно решают председатель и правление.

2. ТСЖ может применять упрощенную схему налогообложения при любых финансовых потоках, так как учитывает в составе выручки от реализации только затраты на управление ТСЖ (а не МКД)

- минимизируются налоговые расход, уменьшается стоимость работ по содержанию и ремонту жилых помещений, если ТСЖ их выполняет своими силами (!).

3. ТСЖ вправе создавать фонды, что позволяет накапливать средства и управлять финансовыми потоками.

- единственный способ и вариант накопления средств на дорогостоящие работы.

4. ТСЖ вправе представлять в пользование третьим лицам общее имущество.

- единственный вариант, не влекущий налоги с соответствующих доходов.

5. ТСЖ может создаваться на определенный период.

- закон не обязывает собственников использовать данный способ управления на постоянной основе.

6. ТСЖ вправе заключить договор управления с профессиональной управляющей организацией.

- собственников остается право в любой момент изменить способ управления на управляющую организацию.

 

 

Обеспечение ОМС благоприятных условий для создания ТСЖ

1.  Подготовка пакета документов для создания ТСЖ.

2. Проведение предварительной практической разъяснительной и подготовительной работы по созданию ТСЖ.

3. Осуществление мероприятий по заключению договоров между органом местного самоуправления (ОМС) и ТСЖ, предусмотренных жилищным законодательством и по осуществлению контроля их выполнения.

4. Координация деятельности ТСЖ (создание координационного органа, оказание информационных и консультационных услуг, услуг по проведению общих собраний собственников и членов ТСЖ, услуг по заключению договоров, составлению перечней и услуг по содержанию и ремонту МКД, расчету размера платы и др.).

5. Проведение организационных мероприятий по централизации начисления платежей, бухгалтерского учета в ТСЖ путем привлечения управляющих и иных специализированных организаций, в т.ч. через муниципальный заказ по правилам и аналогии ст. 526, 529 ГК РФ.

6. Оказание услуг по проведению ревизии финансовых операций в ТСЖ при разрешении конфликтных ситуаций в ТСЖ по запросам членов ТСЖ.

7. Проведение не регулярной основе (1 раз в месяц или с иной периодичностью) и условиях муниципального заказа учебных семинаров или образовательных курсов для членов правлений ТСЖ.

8. Предоставление методической помощи ТСЖ путем издания и передачи специальной методической литературы.

9. Создание или заказ тематических передач, видеороликов на радио, телевидении, в сетях кабельного телевидения и Интернета.

 

Проблемы создания и развития ТСЖ

 

Непонимание собственниками преимуществ способа управления - ТСЖ

недостаточная информированность, непрофессиональное, недоходчивое разъяснение преимуществ ТСЖ.

Отсутствие у собственников желания и времени активно участвовать в управлении МКД

количество проблем, расставляемые властями и гражданами приоритеты в их решении.

Недостаточное число собственников в полной мере понимающих, что такое управление МКД и ЖКХ

недостаточная информированность, непрофессиональное, недоходчивое разъяснение основ и особенностей управления МКД и отношений в сфере ЖКХ.

Недостаточное число собственников имеющих специальное образование и практический опыт управления малым предприятием, обладающих способностями лавировать среди различны интересов других собственников, добиваться принятия реально необходимого решения общего собрания собственников, членов ТСЖ

отсутствие в государственной политике образования соответствующих дисциплин и профессий, отсутствие специальности «управляющий домами», отсутствие пропаганды престижности должности «управдом», «председатель ТСЖ».

Недостаточное количество собственников, для которых общественная обязанность имеет более высокий приоритет, чем иные обязательства

- перекос в приоритетах формирования личности гражданина...

Непрестижность должности председателя ТСЖ из-за невысокой (относительно) заработной платы и (?) отношения контрагентов.

низкая платежеспособность населения, негативный менталитет в отношении людей с большими доходами, а также работающими в ЖКХ.

Не партнерские отношения между собственниками и председателям ТСЖ, председателям ТСЖ и руководителями РСО, ОМС.

преобладание в психологии личности, семьи, коллектива, общества, пропаганда не партнерского, взаимовыгодного, а силового решения проблем с позиций личной выгоды и иждивенчества.

 

 

Кадры решают все! Поэтому важнейшая задача управления - это подбор, расстановка, обучение соответствующих кадров, поощрение их за успешную работу и взыскание с них, вплоть до отстранения от исполнения обязанностей или привлечения к административной, уголовной ответственности за допущенные срывы или завал работы. Хотите управлять по полной функции - научитесь управлять людьми!