Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

Что происходит потом?

Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

Документы, передаваемые в ГЖИ:

- Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

- Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Письме Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года.

Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

Отдельно отметим то, что касается сайта Реформа ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

После получения документов от управляющей компании органы государственного Жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

Срок проверки не регламентируется законом, однако в большинстве ГЖИ внутренним распоряжением установлен нормативный срок в 30 дней. С одной стороны этого времени достаточно для проведения проверки, с другой стороны, именно за 30 дней до прекращения договора управления, старая управляющая компания должна передать новой управляющей компании всю техническую документацию на МКД (ч.10 ст.162 ЖК РФ).

Порядок передачи технической документации и закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

Перечень того, что входит в техническую документацию:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

Кроме того, с технической документацией в новую управляющую организацию передаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Если у старой управляющей компании остались какие то накопленные собственниками средства

После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

Подводные камни

Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии. 

Дмитрий Иванов
http://nkgkh.ru